[개원]
"서명한번에.." 임대차계약시 확인해야할 사항들
개원을 준비하면서 입지조건을 분석한 뒤 이제 건물에 입주하기 위해서는 임대차계약을 맺어야 합니다. 그동안 개원을 위해 입지조건에 대해 면밀히 분석한 후 여기서 실수를 범하지 않는 것이 아주 중요합니다. 자, 그렇다면 지금부터 실수하지 않는 병・의원 임대차계약하기를 살펴보기로 하겠습니다.임대차계약을 하기 전에 가장 먼저해야 될 일은 등기부등본 과 건축물 대장을 확인하는 일입니다.즉, 소유자가 누구인지, 소유권이외의 권리관계는 어떻게 되어 있는지, 임대를 받고자 하는 건물이 병・의원으로 개설이 가능한지를 확인하는 것입니다. 실질적인 소유자라 할지라도 등기부상의 소유자로부터 위임장과 인감증명서를 첨부해야 합니다. 대리인이 출석한 경우에도 마찬가지로 대리권에 대한 위임장과 인감증명서를 확인하고 신분증을 통해 진정한 대리인이지를 확인하도록 합니다. 마지막으로 중도금과 잔금지급시에도 반드시 대장 등을 확인해 권리관계의 변동유무가 있는지도 살펴본다. 두번째, 면적을 확인합니다.임대차계약은 계약면적을 기준으로 작성을 하게 됩니다. 계약면적과 실질적으로 사용하는 전용면적은 차이가 있습니다. 따라서 임대차계약을 할 경우 계약면적 대비 전용면적 비율이 높은 상가를 임대받는 것이 좋습니다. 왜냐하면 계약면적 기준으로 임대료와 관리비를 산정하게 되어, 실질적으로 사용할 수 있는 전용면적이 적을 경우 관리비가 임대료 못지 않게 부담을 지는 경우가 있기때문입니다.세번째, 임대기간 및 임차료 금액을 명확히 합니다.통상적으로 임대기간 및 임차료 등은 상가임대차보호법이 적용될 경우 이 법에 의해 보호받을 수 있으나, 서울 중심권의 상가는 상가임대차보호법 적용을 받지 못할 수도 있습니다. 따라서 최초 임대차기간을 정한 후 계약갱신기간을 협의한 후 임차료 기산일은 언제인지, 계약갱신시 임차료 상한은 몇%인지, 한도는 얼마인지, 관리비나, 기타비용은 포함이 되어 있는지에 대해 반드시 체크를 하도록 합니다.네 번째, 의료기관 개설여부를 확인하도록 합니다.건축물대장상 1종 근린생활시설이 아닌 경우에는 의료기관으로 개설이 불가하기때문에 1종근린생활시설로 용도가 되어 있는 않은 건물에 대해서는 계약서에 용도변경에 관한 사항을 기재해 피해가 없도록 합니다.마지막으로, 상가임대차보호법을 적용받지 않은 임대차인 경우 임대차관련 한 모든 사항을 이 법이 적용받을 수 있도록 하고, 동종과목제한여부, 싸인물 설치는 어느 곳에 몇 개나 가능한지, 전기증설은 임대인이 해주는지, 전세권설정은 가능한지 등, 계약서 이외의 요구사항 등이 있을 경우에는 구두로만 약속하지 말고 계약서 특약란에 기재하는 것이 좋습니다.힘들게 고른 개원 입지. 한번의 실수로 모든 것이 수포로 돌아갈 수 있음을 명심해야 할 것입니다.
