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[개원]

상가별 개원입지 선정전략

 우리주변에는 다양한 상가들이 있습니다. 흔히 대로변이나 역세권에서 볼 수 있는 근린상가, 아파트단지가 형성될 때 단지의 주민들의 편의성을 위해 생긴 단지내상가, 주거와 상가가 혼합된 주상복합상가, 건물전체가 하나의 테마로 구성된 테마상가, 백화점 및 쇼핑몰과 같은 등 대형상가 등이 있으며,병의원들만을 위한 메디컬빌딩 등이 있습니다.  그러면 이러한 상가별 입지선정전략에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1. 근린상가에서의 개원입지선정전략 근린상가는 한자어 그대로 우리 주변에 있는 상가라는 뜻입니다. 흔히 우리가 도로변에서 볼 수 있는 대부분의 상가가 바로 근린상가입니다. 근린상가에는 우리 생활에 밀접한 제과점, 약국, 세탁소, 미장원, 학원, 병의원 등이 주 업종을 이룹니다. 대부분의 병의원들이 근린상가에 위치하고 있으며. 병의원으로써 적합한 근린상가는 역세권등에 위치한 접근성이 좋은 곳으로, 상권이 발달하여 유동인구가 많고, 퇴근길 방면에 위치하고, 간판의 노출도가 높은 곳, 노점상이 있는 지역에 위치한 곳입니다. 동일건물에 입점한 업종을 유심히 살펴보고 건축물 대장상 근린생활 여부를 확인해 의료기관개설시 문제가 없도록 합니다.2. 아파트단지내 상가에서의 개원입지선정전략  말 그대로 아파트 단지에 있는 상가입니다. 아파트 단지내 상가는 배후 단지 규모에 큰 영향을 받는 것을 유의해야하며 1,000세대 이상, 대형평수단지보다는 단지안에서 소비성향이 이루어지는 중소형 평수 단지가 유리합니다. 아파트 단지상가내에는 치과, 한의원, 가정의학과, 내과등이 개원하기 적합하며, 2000세대 이상인 아파트단지인 경우 상가건물이 2개 이상이 건축될 경우가 있고, 주변에 다른 상가건물이 건축될 수 있기 때문에 반드시 아파트 도보주출입구가 어디인지를 확인하도록 하며, 환자층 대부분이 아파트주민들이기 때문에 소문에 주의하도록 합니다.3. 주상복합 상가에서의 개원입지선정전략  하나의 건물에 주거공간과 상업공간이 함께 공존하는 건축형태를 말합니다. 주상복상가는 주로 도심지나 중심지에 위치해 교통이 편리하고 접근성이 뛰어나지만, 건물내 유입요소가 타상가에 부족하며, 외부인통제 등이 심해 접근이 어려울 수도 있습니다. 따라서 주상복합내 개원시 간판설치여부, 상가와 아파트의 출입구의 구분여부 등을 확인하도록 합니다. 주상복합상가는 주차장의 편의성, 관리비가 저렴한 장점이 있습니다.4. 전문 테마 상가에서의 개원입지선정전략  전문테마상가는 말 그대로 건물전체가 하나의 테마로 구성되어 있다는 것입니다.. 전문테마상가에는 치과, 한의원, 내과, 가정의학과 등의 개원이 적합니다. 테마상가는 일부지역에 편중되어 있어 접근성이 떨어진다는 단점이 있으므로 테마상가 단독으로 위치한곳보다는 테마상가가 밀집되어 있는 곳(용산전자상가, 서울디지털단지 등)이 좋으며, 환승역세권 등이 위치한 곳이 좋습니다.5. 쇼핑몰과 백화점에서의 개원입지선정전략 쇼핑몰은 점포의 대부분을 개인 점포주에게 분양하여 개인 또는 상가위원회에서서 운영하는 방식이며, 백화점은 운영주체가 점포의 80%이상을 직접 운영하는 방식입니다. 쇼핑몰과 백화점에서 개원성공의 열쇠는 건물전체의 활성화입니다. 쇼핑몰과, 백화점은 대부분 역세권 등 중심상업지역에 위치함으로 위치의 접근성이 좋으나 쇼핑몰의 경우 동대문 쇼핑타운을 제외한 대부분이 활성화 되어 있지 않아 개원시 유의하도록 합니다. 쇼핑몰과 백화점의 경우 외부싸인물설치가 안되기 때문에 내부 주동선상에 싸인물 설치여부를 운영주체와 협의하도록 하고, 건물내방고객등을 병원으로 유입할수 있도록 마케팅을 강화하도록 합니다. 임대료와 관리비가 타상가에 비해 비싸기 때문에 비보험위주의 과목이 개원하기에 적합합니다.6. 메디컬빌딩에서의 개원입지선정전략 메디칼빌딩은 통상 “클리닉 전용건물”을 의미하는 테마빌딩의 한 형태입니다. 즉 한 건물에 다양한 진료과목 혹은 복수의 진료과목으로 구성된 다수의 전문의원이 입주하고 그에 관련된 약국 및 기타 편의시설이 함께 입주함으로써 결과적으로는 종합병원과 같은 서비스를 받을 수 있도록 기획된 건물을 말합니다. 병원의 대형화, 전문화 추세와 맞물려 진료과목간 협진이나 의사와 약사간 협업이 갖는 시너지 효과로 인해 그 관심과 수요가 더욱 증가하고 있는 추세입니다. 최근에는 클리닉 상가 내 병원 뿐 아니라 약국, 의료 관련 부대시설(휘트니스클럽, 스파등)을 입주시켜 전문상가의 효율을 높이고 있는 등 나날이 개량화 되어가고 있습니다. 하지만 메디컬빌딩을 표방, 홍보활동에만 열을 올리는 일반 분양상가가 의외로 많기 때문에 준공무렵에는 각종 업종들이 뒤죽박죽 된 막상가로 둔갑하는 경우가 태반입니다. 따라서 메디컬빌딩인 경우 타 과의 계약여부를 반드시 확인하도록 하고 입점시 공동 마케팅들 통해 개원을 한다면 경쟁력 강화의 효과를 얻을 수 있습니다.
[개원]

신도시 및 택지지구 성공개원은 "세대수"가 열쇠

 최근들어 새로 조성되는 신도시와 택지지구 아파트 단지를 중심으로 상권이 부각되면서 성공적인 개원입지로서의 가능성이 개원가의 주요 관심사로 떠오르고 있습니다. 하지만 이러한 지역에서 개원을 할경우 과다경쟁을 유발해 오히려 위험부담이 클 수가 있습니다. 도심에 개원하는 것과 달리 신도시나 택지지구의 경우 통상적으로 진료과목이 정해져 있고, 수요도 한정적인 나눠먹기식 이기때문에 의원당 적정 세대수 확보가 되는지 여부를 반드시 고려해야 합니다.최근 경향을 보면 치과나 한의원의 경우 1,000세대에서 1,500세대, 소아청소년과나 이비인후과의 경우 3,000세대에서 5,000세대,  내과의 경우 5,000세대를 확보하는 것이 적정한 소득을 보상받을 수 있는 여건으로 분석되고 있습니다. 예를 들면 1만세대가 입주해 있는 신도시의 경우 5~6개의 치과, 2~4개의 한의원, 2~3개정도의 소아청소년과와 이비인후과, 2개 정도의 내과 개원이 적정한 수준이 되는 것입니다.신도시나 택지지구의 경우 단순히 의료의 질로 승부하겠다는 발상보다는 개원을 결정할 지역에 동일과목 의원수와 경쟁병의원의 분석과 전체세대수를 고려해 우선적으로 향후 성공가능성을 타진해보고  지역내 아파트 평형, 민영아파트와 임대아파트의 구성, 연령별구성, 생활패턴등을 분석하여 진료전략을 수립하는 것이 중요합니다.
[개원]

개원입지 고려시 주변 상권분석은 기본!

 병의원 주변의 상권이 번창해야 병의원도 같이 번창해나갈 수 있습니다. 개원입지고려시 본인스스로가 체크해볼 사항을 확인해보도록 하겠습니다.우선주변의 많은 점포들을 둘러보았을때 계절에 어울리지 않는 현수막이나 시간이 많이 지난 안내광고등이 여전히 점포의 유리창이나 전면에 붙어 있는지를 확인합니다. 장사가 잘되어 날로 번창하고 있는 곳이라면 역동적일 수밖에 없습니다. 때문에 이런곳에서 소비자의 시선이나 취향에 맞춰 점포디자인이나 광고등의 변화에도 항상 신경을 쓰는 것이 상식입니다. 각종수리점이나 대리점들이 들어설수 있다는곳은 입지적으로도 그리 좋지 않다는 이야기입니다. 대체로 경사진곳이나 언덕쪽으로 많이 이런업종이 들어서습니다. 상권이 쇠퇴하고 있는지 어떤지를 확인하는 또 다른 방법은 주변의 빈점포나 업종을 조사해보면 됩니다. 먼저 빈 점포가 많이 나와 있다면 누구든지 쉽게 해당 상권은 활기를 잃어가고 있음을 알수있습니다.다음은 업종입니다. 해당상권 전체의 업종리스트를 파악했을때 기계나 차량의 수리점, 표구점, 각종음료수대리점, 물품보관, 관리시설, 대행, 중개사무실 등이 많이 들어와 있는곳이라면 상권이 아직 형성되지 않았거나 쇠퇴하는곳이라 보면 틀림이 없습니다. 부동산업자나 알선업체에서 이곳은 몇 년안에 개발이 된다는지  아파트 입주가 언제된다는지하는 사탕발림에 속아 페업을 할 수밖에 없는 병의원을 많이 봐왔습니다.잘되는 곳이라면 당연히 상권분석이나 의료수요를 조사해봐야 알겠지만 주변에 병의원이 많다고 하더라도 수요와 공급에 맞추어 들어갈수있는곳은 얼마든지 있습니다. 적어도 일주일정도는 주변을 자세히 알아보고 개원입지를 선정하는 것이 바람직 합니다.
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