어느덧 다섯 번째 연재 시간이 돌아왔습니다. 지난 시간까지 우리 병원의 컨셉과 자금 계획을 세우고, 환자들과 만날 '바로 그 자리'를 신중하게 탐색하고 최종 후보지를 선정하는 과정까지 함께 했습니다.

머릿속으로만 그리던 우리 병원이 들어설 공간이 이제 눈 앞에 보이기 시작하면서 설렘도 크실 텐데요. 이제는 그 공간을 우리 것으로 만드는, 아주 중요하고도 현실적인 단계, 바로 '임대차 계약'을 진행할 차례입니다.

임대차 계약은 단순한 종이 한 장이 아니라, 우리 병원의 물리적인 기반을 확정하고 상당한 개원 자금이 투입되는 법적 약속입니다. 설렘만큼이나 신중함이 필요한 단계이죠. 잘못된 계약 하나가 개원 후 큰 어려움으로 이어질 수도 있기 때문입니다.

오늘은 안전하고 유리한 임대차 계약을 위해 계약 전, 계약 시, 계약 후에 걸쳐 반드시 확인하고 챙겨야 할 핵심 사항들을 꼼꼼하게 짚어보겠습니다.

계약 전에 '이것' 확인 안 하면 큰일납니다. 

마음에 드는 입지를 찾았다고 해서 바로 계약서에 도장을 찍으면 절대 안 됩니다. 계약 전에 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트입니다.

1. 건축물대장과 등기부등본 확인

누가 건물주인가?: 계약 상대방이 등기부등본상의 실제 소유자인지 신분증과 대조하여 확인해야 합니다. 대리인과 계약한다면 위임장, 인감증명서 등 적법한 대리권이 있는지 철저히 확인하세요.

건물의 이력과 권리 관계: 건물에 압류, 근저당, 가등기 등 복잡한 권리 관계는 없는지 꼼꼼히 확인합니다. 특히 근저당 금액이 보증금보다 훨씬 많다면 위험할 수 있습니다.

건축물대장 일치 여부: 실제 건물 현황과 건축물대장의 내용(면적, 용도 등)이 일치하는지 확인합니다. 불법 증축이나 용도 변경 등 문제가 있다면 차후에 복잡해질 수 있습니다.

2. 건물의 '용도' 확인 및 변경 가능성

가장 중요합니다! 해당 건물이 우리 진료 과목의 '병원' 용도로 사용 가능한지 관할 보건소나 구청에 반드시 확인해야 합니다. 상가 건물이라고 해서 모두 병원이 가능한 것은 아닙니다.

만약 용도를 변경해야 한다면, 용도 변경이 가능한지, 필요한 절차와 기간은 얼마나 걸리는지, 그리고 용도 변경에 소요되는 비용은 누가 부담할 것인지, 명확히 협의하고 계약서에 명시해야 합니다.

3. 핵심 임대 조건 재확인 및 협의 내용 명문화

구두로 협의했던 보증금, 월세, 관리비, 계약 기간(몇 년으로 할 것인지, 이후 재계약 조건은?) 등을 다시 한번 확인합니다.

임대료 인상률 상한: 상가건물 임대차보호법상 임대료 인상률 상한(현행 5%)이 있지만, 계약서에 명확히 명시하거나 별도의 협의 내용을 추가하는 것이 좋습니다.

렌트 프리(Rent Free) 기간: 인테리어 공사 기간 동안 월세를 면제받는 렌트 프리 기간은 협의하기 나름이니 꼭 요청하고 계약서에 명시하세요.

원상복구 범위: 계약 종료 시 건물을 어느 수준까지 원상복구해야 하는지 명확히 해두지 않으면 나중에 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

업종 제한/보호 조항: 임대인이 같은 건물 내에 동종 또는 유사 업종의 임차인을 들이지 않겠다는 약속을 받았다면 반드시 특약사항으로 기재해야 합니다. 

계약서 작성 시, '이것'을 놓치지 마세요!

이제 실제 계약서를 작성하는 단계입니다. 흥분하거나 급하게 생각하지 말고 침착하게 모든 내용을 확인해야 합니다.

계약서 내용 꼼꼼히 읽기: 표준 계약서든 공인중개사가 작성한 계약서든, 계약서의 모든 조항을 빠짐없이 읽어봐야 합니다. 이해가 안 되는 부분이 있다면 질문하고 명확히 이해한 후에 서명해야 합니다.

협의된 모든 내용 '특약사항'으로 기재: 계약 전에 임대인과 협의했던 렌트 프리 기간, 용도 변경 책임 및 비용, 원상복구 범위, 업종 제한 등 중요한 내용들은 반드시 '특약사항' 항목에 구체적이고 명확하게 기재되어 있는지 확인합니다. 구두 약속은 법적 효력이 없을 수 있습니다.

임대인과 임차인의 정보 정확히 확인: 등기부등본, 신분증 등과 대조하여 임대인(성명, 주소, 연락처)과 임차인(원장님 성명, 주민등록번호 또는 사업자등록번호 예정 정보) 정보가 정확한지 확인합니다.

계약 금액 및 지급 방식 명시: 보증금, 계약금, 중도금(있을 경우), 잔금, 월세, 관리비 등의 금액과 각 금액의 지급 날짜, 지급 방식(계좌 이체 등)을 명확하게 기재합니다.

시설물 상태 명시: 계약 시점의 주요 시설물(냉난방기, 화장실, 조명 등) 상태를 계약서에 명시하거나 별도 확인서에 첨부해두면 좋습니다. 추후 하자 발생 시 책임 소재를 명확히 할 수 있습니다.

계약 후 '이것'까지 해야 완벽!

계약서에 도장을 찍었다고 끝이 아닙니다. 임대차 계약의 법적 효력을 강화하기 위해 반드시 해야 할 절차가 있습니다.

확정일자 받기: 계약한 건물 소재지 세무소에 방문하여 임대차 계약서에 '확정일자'를 받아야 합니다. 이는 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 갖게 하여, 만약 건물이 경매 등으로 넘어갈 경우 보증금을 다른 채권자들보다 우선하여 변제받을 수 있는 중요한 법적 장치입니다. 계약서에 도장을 찍자마자 바로 받는 것이 좋습니다.

사업자등록 시 계약서 제출: 추후 관할 세무서에 사업자등록을 할 때 임대차 계약서가 필요합니다.

전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다

개원 준비 과정 중에서도 임대차 계약은 법률적인 부분이 많이 얽혀 있고, 큰 자금이 오가는 만큼 신중함이 필수입니다. 부동산 계약 경험이 풍부한 공인중개사, 법률 전문가(변호사), 또는 임대차 계약 검토 경험이 많은 개원 컨설턴트의 도움을 받는 것을 강력히 권해드립니다. 몇 푼 아끼려다 큰 손해를 볼 수 있습니다.

마음에 쏙 드는 입지를 찾고 계약서에 서명하는 순간, 개원이 정말 현실로 다가왔음을 실감하게 될 겁니다. 설레는 마음은 잠시 접어두고, 오늘 짚어드린 내용들을 꼼꼼하게 확인하고 챙겨서 안전하고 유리한 임대차 계약을 체결하시길 바랍니다. 든든한 계약은 성공적인 개원의 필수 조건입니다!

글 : 메디114 메디컬그룹 손국호 이사