병원 임대차계약을 살펴보면 ‘해제’와 ‘해지’라는 용어가 자주 등장합니다. 비슷해 보이지만 효력은 완전히 다르기 때문에, 개원 준비 과정에서는 이 차이를 정확히 짚고 넘어가는 것이 매우 중요합니다. 실제로 개원 지연, 인허가 실패, 경영상 악화 등은 임대차 분쟁의 원인이 되기 때문에, 개념을 명확히 이해해 두면 불필요한 손해를 막을 수 있습니다.

1. 해제: 계약 자체가 처음부터 무효가 되는 경우

해제는 “계약 목적 자체가 성립할 수 없을 때” 발생합니다. 주로 개원을 준비하는 초기에 문제가 드러날 때 적용됩니다.

대표적인 사례로는

– 건물 용도변경이 승인되지 않아 의료기관 개설 자체가 불가능한 경우

– 신축 건물 준공이 지연돼 약정된 입주 시점에 사용이 불가능한 경우

이때는 계약을 처음부터 없던 것으로 간주하며, 임차인이 지급한 계약금·보증금 등은 모두 돌려받습니다.

특히 병원 개설은 인허가·구조 등 ‘전제조건’이 반드시 필요하기 때문에, 계약서에 해제 사유를 명확히 명시해 두는 것이 실무적으로 매우 중요합니다.

2. 해지: 이미 진행 중인 임대차를 앞으로 종료하는 경우

해지는 “장래효”, 즉 향후 기간에만 영향을 미치는 종료입니다.

병원이 이미 운영 중이거나 공사가 진행되고 있을 때 보통 발생합니다.

예를 들어

– 임차인이 월세를 2기 이상 연체해 임대인이 해지 통보하는 경우

– 경영상 어려움으로 폐업이 불가피해 임차인이 중도해지를 요청하는 경우

– 계약서에 명시된 “3개월 전 통보 시 해지 가능” 등의 조항을 따르는 경우

해지는 종료 시점까지 발생한 월세·관리비 등은 정상적으로 정산해야 하며, 원상회복 후 보증금을 반환하는 절차로 이어집니다.

3. 실무 핵심 정리

▶ 해제

– 개원 전 단계

– 계약 자체가 무효

– 인허가 실패·용도변경 불가·준공 지연 등 구조적 장애에서 주로 발생

▶ 해지

– 개원 후 또는 공사 중

– 향후 계약 종료

– 월세 연체·경영 악화 등 운영 단계에서 발생

두 개념을 혼동할 경우 분쟁 위험이 크게 높아지므로, 계약 단계에서부터 정확히 구분해 특약을 넣는 것이 안전합니다.

4. 병원 임대차 특약 예시

① 해제 조항 예시

“해당 호실의 용도변경이 1종근린생활시설(의원)로 승인되지 않아 의료기관 개설이 불가능한 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 지급받은 금원을 전액 즉시 반환한다.”

② 중도해지 조항 예시

“임차인은 경영상 중대한 사유가 발생한 경우, 최소 3개월 전에 통보하면 중도해지를 요청할 수 있으며 임대인은 이에 협조한다.”

병원 임대차는 초기 인허가·구조 문제(해제 사유)와 운영 단계에서의 경영상 리스크(해지 사유)가 모두 존재하는 구조입니다. 따라서 두 개념을 계약서 단계에서부터 명확히 구분해 두는 것만으로도 향후 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.

글 : 메디114 메디컬그룹 이성길 대표