신도시나 택지지구에서 개원을 준비하다 보면 분양사나 임대인 측에서 제안하는 인테리어 지원금, 렌트프리 조건이 정말 매력적으로 들립니다. “인테리어 3억 지원”, “1년 렌트프리”라는 말만 들어도 당장 내 통장에서 나가는 돈이 줄어드는 것 같고, 개원이 훨씬 쉬워 보입니다. 하지만 이 조건들이 개원입지의 본질을 가리는 경우도 많고, 반대로 잘만 활용하면 리스크를 완화하는 하나의 도구가 되기도 합니다.

먼저 한 가지 분명히 할 부분이 있습니다. 신도시·택지지구 안에서도 진짜 A급 입지, 그리고 구도심의 역세권 신축건물 중에서 입지와 동선이 좋은 곳들은 인테리어 지원금이나 렌트프리가 거의 없거나, 있더라도 규모가 크지 않은 편입니다. 아파트 단지의 중심 상권, 몰 코어, 유동·배후·시인성이 모두 갖춰진 자리는 의사뿐 아니라 여러 업종이 먼저 보고 들어오는 자리이기 때문에, 건물주나 시행사가 궂이 수억 원을 얹어주며 병원을 유치할 유인이 크지 않습니다. 오히려 “지원금이 많다”는 사실 자체가 이 자리가 상권의 자생력만으로는 소화가 잘 안 된다는 신호일 가능성을 의심해 봐야 합니다.

전용 평당 200만 원, 총 3억~4억 수준의 인테리어 지원을 제시하는 신도시나 택지지구 상가를 예로 들어보겠습니다. 표면적으로는 “내 자본을 줄이고 인테리어를 할 수 있다”는 점에서 분명 달콤한 제안입니다. 하지만 유동 인구, 배후 세대, 경쟁 병의원 구조를 차분히 분석해 보면, 이런 조건이 붙는 자리는 대개 상권의 힘만으로는 큰 평수와 높은 임대료를 감당하기 어렵기 때문에 지원금을 ‘미끼’로 쓰는 경우가 적지 않습니다. 문제는 이때 시선이 “자리가 괜찮은가”가 아니라 “얼마나 지원을 더 받을 수 있는가”로 옮겨가면서, 입지 판단의 초점이 흐트러진다는 점입니다.

렌트프리도 비슷합니다. 병원 유치를 위해 6개월, 길게는 1년 반까지 렌트프리를 제시하는 신도시 상가들이 실제로 존재합니다. 개원 준비 단계에서 보면 월세가 안 나가는 기간이 있다는 것만으로도 크게 안심이 됩니다. 하지만 렌트프리는 언젠가 끝납니다. 그 시점에 상권이 충분히 성숙해 있고, 환자 수와 매출이 임대료와 인건비, 재료비를 안정적으로 커버할 단계까지 올라와 있지 않다면, 그때부터는 높은 임대료가 그대로 원장 개인 재무를 압박하기 시작합니다.

여기서 중요한 현실 하나를 짚어야 합니다. 인테리어 지원금과 렌트프리가 결국 임대료에 반영되어 있다는 사실을 알고도, 그 구조를 이해한 상태에서 감수하고 들어가는 원장님들도 분명 있습니다. “지원금을 포함한 전체 패키지를 하나의 금융구조 또는 마케팅 비용으로 본다”, “초기 몇 년은 건물주와 리스크를 나눠 가진다”라는 개념으로 접근하는 경우입니다.

이런 선택은 무지에서 나오는 게 아니라, 계산을 하고 들어가는 쪽에 가깝습니다. 다만 이 경우에도 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 그 임대료와 평수를 본인이 장기적으로 감당할 수 있는 재무 구조인가. 둘째, 예상 시나리오가 어긋났을 때 1~2년은 버틸 수 있는 여유 자금과 플랜 B가 있는가. 이 전제가 없다면 “구조를 알고 들어갔다”는 말 자체가 아무 의미가 없습니다.

개원자금이 부족할 때 지원금을 활용할 것인가에 대한 고민도 많습니다. 자금이 빠듯하다 보면 “어차피 인테리어 지원을 많이 주는 자리로 들어가야 한다”고 생각하기 쉽습니다. 그러나 개원자금 부족을 인테리어 지원금과 렌트프리로 메우는 방식은 위험도가 상당히 높습니다. 지원금은 어디까지나 입지, 수익성, 진료 콘셉트, 본인 재무 상황을 충분히 검토한 이후에 구조를 조금 완화하는 보조 수단이어야지, 감당이 안 되는 자리로 ‘억지 진입’하는 수단이 되어서는 안 됩니다.

자금이 부족하다면 우선 순서는 평수와 임대료를 낮추는 쪽, 상권 등급을 약간 조정하더라도 고정비 구조가 현실적인 자리를 찾는 쪽이 되어야 합니다. “지원금이 있으니 이 자리를 들어갈 수 있다”가 아니라 “지원금이 하나도 없어도 이 임대료와 평수를 감당할 수 있느냐”를 먼저 스스로에게 물어봐야 합니다. 이 질문에 자신 있게 ‘예’라고 답하지 못한다면, 그 지원금은 리스크를 줄이는 장치가 아니라 단순히 위험을 감추는 포장지에 가깝습니다.

그렇다고 해서 “지원금이나 렌트프리는 무조건 피해야 한다”는 뜻은 아닙니다. 오히려 입지 자체가 합리적이라고 판단되는 경우라면, 지원금과 렌트프리를 적극적으로 협상 카드로 활용하는 것도 하나의 전략이 될 수 있습니다. 예를 들어 A급까지는 아니더라도 일정 수준 검증된 B급 입지에서, 임대료 수준이 시장 평균과 크게 동떨어지지 않고, 본인의 진료 콘셉트와 환자 구조가 그 상권에 잘 맞는다고 판단된다면, 적정 수준의 인테리어 지원과 몇 개월 렌트프리는 초기 현금흐름을 완화해주는 좋은 완충 장치가 될 수 있습니다.

이때 중요한 것은 두 가지입니다. 첫째, 지원금을 “공짜 돈”이 아니라 “나는 이만큼의 임대료와 계약조건을 감수하는 대신, 지금 당장 자본 지출을 줄이는 구조”로 인식하는 것. 둘째, 렌트프리 기간을 “쉬는 시간”이 아니라 “이 기간 안에 손익분기점을 최대한 앞당기기 위한 집중 투자 기간”으로 활용하는 것. 이 관점이 잡혀 있다면, 지원금과 렌트프리는 분명 개원 초기에 원장님 편에 서 줄 수 있는 도구가 됩니다.

또 하나의 기준은 퇴로를 항상 염두에 두는 것입니다. 언젠가 병원을 양도하거나, 방향을 바꾸거나, 심지어 접어야 할 상황이 올 수도 있습니다. 이때 같은 건물, 같은 상권에서 그 임대료를 감당할 다른 과목이나 다른 업종이 존재할 수준인지가 중요합니다. 신도시 A급 중심 상권이나 구도심 역세권 신축처럼 검증된 입지는 지원금이 없어도 대체 임차인이 붙을 가능성이 높지만, 과도한 지원금과 긴 렌트프리로만 유지되던 자리는 지원이 사라지는 순간 경쟁력이 크게 떨어질 수 있습니다. 그때 남는 리스크는 임대인이 아니라 원장님의 몫입니다.

마지막으로 다시 한 번 정리하겠습니다. 신도시·택지지구, 구도심 역세권 신축에서 진짜 자리가 좋은 곳은 대체로 인테리어 지원금과 렌트프리가 없거나 크지 않습니다. 반대로 조건이 화려할수록 “왜 이렇게까지 혜택을 줘야 병원이 들어오는지” 먼저 의심해 보는 태도가 필요합니다. 다만 입지가 합리적이라는 전제가 있고, 본인의 손익 구조와 재무 여력이 뒷받침된다면, 지원금과 렌트프리를 전략적으로 활용하는 것도 분명 방법이 됩니다.

결국 핵심 질문은 하나입니다.

“이 자리는 지원금이 하나도 없어도 내가 들어갈 수 있는 자리인가.”

이 질문에 먼저 답을 만든 뒤, 그 다음 단계에서 지원금과 렌트프리를 어떻게 활용할지 고민하신다면, 3년, 5년이 지나도 버틸 수 있는 개원입지를 고르시는 데 훨씬 도움이 될 것입니다. 저는 원장님들께 항상 이 순서를 권해 드리고 싶습니다.

글 : 메디114 메디컬그룹 이성길